Durée: Constitution du dossier : une semaine ; acte chez le notaire : 4–8 semaines
Coût: Émoluments notaire ≈1–2 % ; frais de publicité foncière ≈5,8 % ; droits de donation selon barème
Sur place uniquement
Pour qui ce guide
- Vous si vous souhaitez donner un bien immobilier à un enfant, un petit-enfant ou un proche
- Vous si vous avez reçu un bien immobilier en donation et voulez comprendre les taxes
- Vous si vous anticipez une succession et voulez optimiser via une donation
À préparer à l’avance
- Titre de propriété (extrait cadastral ou acte de vente) du bien
- Estimation de la valeur de marché (par le notaire ou un expert)
- Historique des dons et successions antérieurs (pour le calcul de l'abattement)
Procédure étape par étape
- 1Consultez un notaire — sans lui, la donation immobilière est nulle (article 931 du Code civil). Le notaire choisit la forme (donation simple, avec réserve d'usufruit, démembrement, donation-partage) et calcule les taxes.
- 2Déterminez l'abattement selon le lien de parenté : parent → enfant — 100 000 € tous les 15 ans ; grand-parent → petit-enfant — 31 865 € ; frère/sœur — 15 932 € ; autres — 1 594 € (renouvelable tous les 15 ans).
- 3Calculez les droits de donation : barème 5–45 % pour les enfants (comme une succession), 35–45 % pour les frères/sœurs, 55–60 % pour les autres. Les émoluments du notaire (≈1–2 %) et les frais de publicité foncière (≈5,8 % sans prêt, ≈0,7 % avec) s'ajoutent aux droits.
- 4Pour optimiser : envisagez le démembrement (donation de la nue-propriété avec rétention de l'usufruit) — la taxe est calculée sur la valeur de la nue-propriété (de 50 % à 10 % selon l'âge du donateur, barème article 669 CGI). Au décès, l'usufruit se reconstitue sans nouvelle imposition.
- 5Signez l'acte de donation chez le notaire (en général 1–2 rendez-vous, l'acte est enregistré en 4–8 semaines). Le notaire dépose lui-même le formulaire 2735 (déclaration) auprès de la DGFiP.
- 6Payez droits et frais — par le donateur ou le bénéficiaire (selon accord ; en général le bénéficiaire). Un paiement fractionné jusqu'à 5 ans est possible pour une donation immobilière de parents à enfants.
- 7Conservez l'acte de donation — utile à la revente, à la succession, et si la DGFiP demande dans les 15 ans (rappel fiscal des donations lors d'une succession).
Erreurs fréquentes
- Croire qu'on peut transférer l'immobilier « rétroactivement » ou sans notaire — nullité et risque de redressement.
- Oublier de réintégrer la donation dans la succession au moment du rappel fiscal de 15 ans — surtaxe.
- Ne pas anticiper les frais de publicité foncière (~5,8 %) — somme significative en plus des droits.
- Ne pas déclarer même sous l'abattement — toutes les donations doivent être réintégrées dans la masse successorale future.
- Ne pas étudier le démembrement — surpaye de droits si l'on donne la pleine propriété entière.
Sources officielles
Remarque importante
Taxes et abattements fixés par le CGI (art. 777 et s.) et le Code civil (art. 894 et s.). Information indicative ; pour votre cas, consultez un notaire.
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